Покупка гаража требует внимательного подхода и знания юридических нюансов. Рассмотрим три способа приобретения гаража: через законные процедуры, по упрощенной схеме и через гаражно-строительный кооператив (ГСК). Подробно обсудим необходимые документы и особенности каждого варианта, чтобы избежать юридических ошибок и успешно оформить сделку. Эта информация будет полезна как опытным покупателям, так и тем, кто впервые сталкивается с вопросом приобретения гаража.
Как должно быть по закону?
Самый надежный и верный путь часто оказывается самым сложным и длительным, но в результате вы будете уверены в проводимой операции и ее последствиях.
Система регистрации недвижимого имущества в нашей стране была введена в 1998 году и ранее делилась на ГКН и регистрацию прав, которые осуществляли БТИ и Регистрационная палата соответственно. С 2017 года эти два ключевых реестра были объединены в Единый реестр недвижимости, управление которым теперь возложено на Росреестр.
Только в Росреестре вы сможете получить информацию об интересующем вас объекте.
В реестр вносятся все виды недвижимости — как жилой, так и нежилой. Не выходя из дома, вы можете быстро узнать основные данные о гараже, который хотите купить.
Для этого выполните следующие шаги:
- Перейдите на сайт Росреестра.
- В разделе электронных сервисов выберите предоставление справочной информации.
- Введите данные объекта — можно указать кадастровый, инвентаризационный или условный номер, либо адрес. В поле адреса заполняйте только необходимые строки: субъект, населенный пункт, улица и номер.
Если объект зарегистрирован в ЕГРН, он появится в результатах поиска. Если же результатов нет, это может означать, что объекта нет в реестре или вы ввели данные неверно.
Справочная информация включает такие данные, как площадь, назначение, вид собственности, дата регистрации прав, разрешенное использование и другие. Этой информации достаточно, чтобы оценить, правдивы ли слова продавца.
Более детальную информацию можно получить, запросив выписку из ЕГРН. Запрашивать ее может любое лицо — для этого не обязательно быть собственником. Выписку можно заказать:
- в МФЦ;
- на сайте Росреестра.
Существует два варианта — бумажный и электронный. Первый стоит 400 рублей, а второй — 250 рублей. Изготовление занимает несколько дней.
Читайте также:
Выписка содержит основные характеристики объекта. Кроме того, вы можете запросить у продавца выписку о регистрации права собственности — этот документ в российском праве позволяет узнать, кто является владельцем конкретного имущества. Поскольку реестр ЕГРН обновляется регулярно, попросите предоставить вам свежую справку, не старше одного месяца.
Приобретение гаража может быть осуществлено различными способами, каждый из которых имеет свои особенности и нюансы. Эксперты выделяют три основных метода. Первый — это покупка по закону, которая предполагает оформление сделки через нотариуса и регистрацию права собственности в Росреестре. Этот способ обеспечивает максимальную юридическую защиту, но требует больше времени и усилий.
Второй вариант — упрощенная схема, которая подходит для тех, кто хочет избежать бюрократии. В этом случае сделка может быть оформлена без нотариуса, однако важно помнить о рисках, связанных с отсутствием официальной регистрации.
Третий способ — приобретение гаража через гаражно-строительный кооператив (ГСК). Этот метод часто оказывается более доступным и быстрым, но требует внимательного изучения устава кооператива и условий членства. Эксперты рекомендуют тщательно взвешивать все плюсы и минусы каждого из способов, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант для своих нужд.
Упрощенный способ
Разумеется, можно заключить сделку с незарегистрированным имуществом — объектов недвижимости, которые не зарегистрированы, в России еще очень много, а часть из них даже не стоит на кадастровом учете, и это не мешает продавать такое имущество. Если вы уверены в продавце и в предлагаемом им товаре, то можно заключить простой договор купли-продажи, а затем — акт приема-передачи денег и ключей. Плюсы такого пути:
- не нужно длительно собирать документы;
- меньше времени уходит на оформление;
- в будущем можно будет завершить документальную процедуру в МФЦ, но, возможно, потребуется восстанавливать потерянные старые бумаги.
Если вы решились на этот вариант покупки, то обязательно:
- посетите Департамент имущественных и земельных отношений или аналогичный орган власти в вашей местности;
- осведомитесь там о генеральном плане администрации на территорию, где расположен желаемый объект;
- если земельный участок под гаражом обременен или зарезервирован для капитального строительства, то вероятен снос всех сооружений на нем, и покупать такой объект крайне нежелательно.
| Критерий | По закону (через Росреестр) | По упрощенной схеме (Дачная амнистия) | Через ГСК (Гаражно-строительный кооператив) |
|---|---|---|---|
| Правовая основа | Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” | ФЗ № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (в части упрощенного порядка), ФЗ № 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” | Устав ГСК, внутренние документы ГСК, членская книжка |
| Объект сделки | Зарегистрированный объект недвижимости (гараж) и земельный участок под ним | Зарегистрированный объект недвижимости (гараж) и земельный участок под ним (при наличии) | Доля в праве общей собственности на имущество ГСК (включая гараж), право пользования гаражом |
| Необходимые документы (основные) | Выписка из ЕГРН на гараж и земельный участок, правоустанавливающие документы продавца, договор купли-продажи, согласие супруга (при необходимости), паспорта сторон | Технический план гаража, декларация об объекте недвижимости, правоустанавливающие документы на земельный участок (при наличии), заявление о государственной регистрации | Членская книжка, справка о полной выплате пая, протокол общего собрания ГСК о смене члена, договор уступки права пользования (при необходимости) |
| Процедура оформления | Подготовка документов, подписание договора купли-продажи, подача документов в Росреестр, государственная регистрация перехода права собственности | Подготовка технического плана и декларации, подача документов в Росреестр, государственная регистрация права собственности | Оформление членства в ГСК, оплата пая, получение членской книжки, переоформление права пользования гаражом |
| Сроки оформления | От 7 до 12 рабочих дней (государственная регистрация) | От 7 до 12 рабочих дней (государственная регистрация) | Зависит от внутренних регламентов ГСК, обычно быстрее |
| Стоимость оформления | Госпошлина за регистрацию права собственности, услуги нотариуса (при необходимости), услуги риелтора (при необходимости) | Госпошлина за регистрацию права собственности, услуги кадастрового инженера | Вступительный взнос, членские взносы, оплата пая |
| Риски для покупателя | Риск оспаривания сделки, риск наличия обременений, риск недействительности документов | Риск отказа в регистрации (при несоответствии требованиям), риск отсутствия права на земельный участок | Риск недобросовестности председателя ГСК, риск ликвидации ГСК, риск отсутствия права собственности на сам гараж |
| Преимущества | Полное юридическое оформление права собственности на гараж и землю, возможность распоряжаться объектом (продажа, дарение, залог) | Упрощенный порядок оформления, возможность легализовать ранее построенный гараж | Относительная простота и скорость оформления, часто более низкая цена |
| Недостатки | Более сложная и длительная процедура, высокие требования к документам | Ограниченный срок действия упрощенного порядка, не всегда применима к новым постройкам | Отсутствие прямого права собственности на гараж (только на долю в ГСК), зависимость от решений ГСК, возможные проблемы с продажей |
| Кому подходит | Тем, кто хочет получить полное и неоспоримое право собственности на гараж и земельный участок | Тем, кто уже владеет гаражом, но не оформил его должным образом, и хочет легализовать постройку | Тем, кто ищет бюджетный вариант, готов мириться с особенностями членства в ГСК и не нуждается в полном праве собственности на землю |
Интересные факты
Вот несколько интересных фактов о покупке гаража:
-
Законодательные аспекты: При покупке гаража по закону важно учитывать, что сделка должна быть оформлена через нотариуса, если стоимость превышает определённый порог. Это обеспечивает защиту прав обеих сторон и минимизирует риски мошенничества.
-
Упрощенная схема: В некоторых регионах России существует возможность оформления гаража по упрощенной схеме, которая позволяет избежать длительных процедур регистрации. Например, если гараж находится на земельном участке, который уже оформлен в собственность, можно обойтись без дополнительных согласований.
-
Гаражные строительные кооперативы (ГСК): При покупке гаража через ГСК важно знать, что члены кооператива имеют право на долю в общем имуществе. Это может быть как преимуществом (возможность совместного использования ресурсов), так и недостатком (необходимость согласования решений с другими членами кооператива).
Что с землей?
Чаще всего земельные участки, на которых расположены гаражи, принадлежат местным органам власти, и приобрести их вместе с гаражом у продавца не представляется возможным. В таких ситуациях доступна только аренда земли. Цены на аренду варьируются по регионам, но в среднем составляют несколько тысяч рублей в месяц. Основной недостаток этого способа заключается в том, что срок аренды, как правило, ограничен: 2-3 года. После этого необходимо снова заключать соглашение с муниципалитетом, и нет никаких гарантий успешности этой процедуры.
Наилучший вариант — найти гараж, земельный участок под которым предоставлен в бессрочное пользование. В соответствии с федеральным законом о дачной амнистии, такой объект можно будет оформить в собственность согласно закону о приватизации.
Процесс приватизации включает в себя следующие шаги:
-
Читайте также:
- соберите необходимые документы на объект;
- подайте их в администрацию района вместе с заявлением о приватизации;
- дождитесь месяц;
- получите ответ — либо отказ, либо предложение заключить договор о приватизации;
- с договором обратитесь в МФЦ для регистрации права собственности.
Еще один популярный способ — вступить в гаражный кооператив, погасить свой пай и стать владельцем сооружения.
https://youtube.com/watch?v=CWBS_W4wGQE
Как купить гараж в ГСК?
В первую очередь нужно определиться с самим гаражом — найти подходящее предложение.
Как это сделать:
- обратиться в агентство недвижимости;
- нанять риелтора;
- искать по объявлениям в периодических изданиях и интернет-платформах;
- интересоваться у знакомых;
- пообщаться с председателями и участниками различных ГСК.
Второй шаг — осмотр объекта. Если вас все устраивает, можно переходить к следующему этапу: заключение сделки.
При согласовании условий нужно проверить документы продающего — если он собственник автодома, то заключается обычная гражданско-правовая сделка купли-продажи с последующим внесением записи о переходе прав в МФЦ.
Если он не хозяин по документам, а только член ГСК, то вы тоже должны вступить в кооператив и регулярно выплачивать взносы.
https://youtube.com/watch?v=fkf5RnAoaVY
Если владелец гаража — собственник
Запросив у продавца необходимые документы и найдя среди них свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРН, вы можете быть уверены, что данный бокс действительно принадлежит этому человеку, что подтверждается соответствующим органом (Росреестром).
Какие документы вам понадобятся от продавца:
- паспорт;
- свидетельство о браке (если имеется);
- правоустанавливающие документы;
- технический паспорт или план;
- выписки из ГСК, подтверждающие отсутствие задолженности.
До 2015 года требовался кадастровый паспорт, но теперь его заменяет общая выписка из ЕГРН.
Обратите внимание на даты в правоустанавливающих документах и свидетельстве о браке. Если гараж был приобретен продавцом после заключения брака, он считается совместной собственностью супругов, и жена имеет равные права на него. В этом случае для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие супруги. В противном случае Росреестр может отказать в регистрации, а второй супруг имеет право оспорить сделку в суде, подавая иск о признании договора недействительным.
Если гараж находится в совместной собственности с другими лицами, необходимо получить их согласие в письменной форме, заверенное нотариально.
Запросите справку из ГСК, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по взносам и паю. Если такие долги имеются, следует учесть их при установлении цены. При составлении договора купли-продажи обязательно укажите точные данные — паспортные данные сторон, кадастровый или условный номер объекта недвижимости и его адрес, а также сроки и порядок приемки-передачи. Договор можно оформить на обычном бумажном носителе, нотариальное заверение не обязательно, если только:
- объект не находится в долевой собственности;
- не является предметом ренты;
- не оформлен на несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
При передаче денег и ключей обязательно составьте и подпишите передаточный акт — он будет служить доказательством обмена ценностями.
После выполнения всех этих шагов вам нужно подготовить заявление на имя председателя ГСК. На очередном или внеочередном собрании всех членов сообщества вас примут в его состав и выдадут членскую книжку.
Если владелец гаража — не собственник
В таком случае от продавца нужны только технический паспорт или план (с 2012 года) и справка из ГСК о членстве в нем и состоянии расчетов по взносам и паю. Далее заключается обычный договор купли-продажи и передаточный акт. После этого подается заявление председателю на вступление в кооператив. А продавшая сторона пишет заявление, наоборот, о выходе из сообщества.
Из особенностей кооперативного гаража:
- если боксы выстроены в линейный ряд, то они считаются единым объектом и ставятся на учет в ЕГРН вместе;
- рекомендуется ознакомиться с Уставом сообщества и выяснить, каким образом уплачиваются имущественные налоги — на земельный участок и сам гараж: после прихода уведомления от ИФНС или в счет взносов участников; это позволит понять, в каком положении находится земля под сооружением;
- также из Устава вы узнаете, как переходит право собственности — советской практикой сохранилась переуступка права пользования при выплате пая, но это только при бессрочной сдаче земли в аренду ГСК.
При регистрации перехода права собственности придется заплатить пошлину. Согласно с абзацем 22 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса России, она составляет 2 000 рублей. Стороны могут договориться о солидарной оплате пошлины и иных расходов, связанных с оформлением документов, либо их возьмет на себя покупатель.
Процедура внесения записи в ЕГРН о новом собственнике занимает не более 2 недель.
Какие ждут расходы?
Согласно российским законам, покупка бокса для автомобиля влечет за собой ряд регулярных расходов для владельца:
- как уже упоминалось, вероятно, потребуется оплачивать аренду земельного участка муниципалитету;
- участники кооператива обязаны вносить членские взносы;
- если планируется подключение коммуникаций, необходимо будет учитывать расходы на коммунальные услуги;
- ежегодно требуется уплачивать налог на имущество физических лиц — его сумма невелика, но в будущем может увеличиться в связи с ожидаемыми изменениями в системе имущественного налогообложения.
Если вы решите продать объект в течение трех лет после его приобретения, вам необходимо будет отчитаться перед налоговыми органами, подав декларацию 3-НДФЛ. Скорее всего, налог платить не придется, так как продажа недвижимости облагается налогом только при сумме свыше 1 000 000 рублей.
https://youtube.com/watch?v=tNxvI92-nD8
Проверка юридической чистоты гаража
Перед тем как совершить покупку гаража, необходимо убедиться в его юридической чистоте. Это важный этап, который поможет избежать неприятностей в будущем. Юридическая чистота гаража подразумевает отсутствие правовых проблем, связанных с его собственностью, а также отсутствие долгов и обременений.
Первым шагом в проверке юридической чистоты является запрос документов у продавца. Вам понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности – этот документ подтверждает, что продавец является законным владельцем гаража. Убедитесь, что в свидетельстве указаны все необходимые данные, такие как ФИО владельца, адрес гаража и его кадастровый номер.
- Технический паспорт – этот документ содержит информацию о характеристиках гаража, его площади, а также о проведенных реконструкциях или перепланировках.
- Выписка из ЕГРН – данный документ позволяет проверить, не находится ли гараж под арестом, не является ли он предметом судебных разбирательств и нет ли на нем обременений.
После получения документов, стоит обратиться в регистрационную палату или воспользоваться онлайн-сервисами для проверки информации о праве собственности. Это поможет убедиться, что продавец действительно имеет право на продажу гаража и что на него не наложены ограничения.
Также важно проверить, не имеется ли у гаража долгов по коммунальным платежам или налогам. Для этого можно запросить справку из управляющей компании или обратиться в налоговую инспекцию. Наличие долгов может стать причиной отказа в регистрации права собственности на гараж после покупки.
Не забудьте также уточнить, не является ли гараж частью гаражного кооператива (ГСК). Если это так, необходимо получить согласие других членов кооператива на продажу. В противном случае, сделка может быть признана недействительной.
В заключение, проверка юридической чистоты гаража – это ключевой этап, который поможет вам избежать множества проблем в будущем. Не пренебрегайте этим процессом и тщательно проверяйте все документы перед покупкой.
Вопрос-ответ
Можно ли купить гараж в ГСК?
Также в собственность может быть оформлен гараж в ГСК. Такие гаражи стоят дороже, потому что в случае сноса владелец имеет право на компенсацию от властей. На что обратить внимание: запросить у продавца документы на землю и само строение.
Можно ли оформить в собственность гараж в ГСК?
Чтобы зарегистрировать гараж, входящий в ГСК, нужно выплатить все паевые взносы. Их количество и объём определяется Уставом организации. После этого нужно получить у председателя две справки: о членстве в ГСК и выплаченном пае. Документы должны быть подписаны и председателем кооператива, и его бухгалтером.
Советы
СОВЕТ №1
Перед покупкой гаража обязательно проверьте юридическую чистоту объекта. Убедитесь, что у продавца есть все необходимые документы, подтверждающие право собственности, а также отсутствие обременений и долгов. Это поможет избежать проблем в будущем.
СОВЕТ №2
Если вы рассматриваете упрощенную схему покупки, внимательно изучите местные законы и правила. В некоторых регионах могут быть особенности, касающиеся регистрации и оформления гаража, которые могут повлиять на вашу сделку.
СОВЕТ №3
При покупке гаража через гаражно-строительный кооператив (ГСК) ознакомьтесь с уставом кооператива и условиями членства. Убедитесь, что вы понимаете все обязательства, которые на вас могут возлагаться, включая оплату взносов и соблюдение правил кооператива.
СОВЕТ №4
Не стесняйтесь обращаться за помощью к юристу или специалисту по недвижимости. Профессиональная консультация может помочь вам избежать юридических ошибок и сэкономить время и деньги при покупке гаража.
